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Bauleitplanverfahren Seelscheid – „Scherpemicher Straße“

Auf dieser Seite informiert die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid über das Bauleitplanverfahren Seelscheid – „Scherpemicher Straße“. 

Sie finden hier allgemeine Informationen zum Verfahrensablauf sowie untenstehend Antorten auf häufig gestellte Fragen. 

Rechtsgrundlage
Grundsätzlich ist das Verfahren zur Aufstellung von Bauleitplänen im Baugesetzbuch geregelt. Einschlägig für die Durchführung des Verfahrens sind die Paragraphen zwei bis vier (§§ 2 ff. BauGB). 

Ausgangssituation
Die Fläche, die im Geltungsbereich der Planung für den Bebauungsplan Seelscheid – „Scherpemicher Straße“ liegt, ist momentan als Fläche für die Landwirtschaft im gemeindlichen Flächennutzungsplan dargestellt und somit nicht bebaubar. Um bebaubare Flächen entwickeln zu können, ist daher die Änderung des Bereiches in Wohnbauflächen erforderlich. 
Beim Flächennutzungsplan handelt es sich um die sogenannte vorbereitende Bauleitplanung. Das heißt, dass allein auf Grundlage der notwendigen Änderung des Flächennutzungsplans eine Umsetzung der Planung nicht möglich ist. Denn der Flächennutzungsplan dient nur als behördenverbindliche Vorbereitung zum späteren Baurecht. Dieses wird mit der Aufstellung eines Bebauungsplans erreicht. Daher werden in diesem Fall sowohl der Flächennutzungsplan geändert und ein Bebauungsplan aufgestellt. 

Ablauf des Verfahrens
Ein Bauleitplanverfahren (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) ist in mehrere Schritte unterteilt. Zur Einleitung der Verfahren muss das zuständige Gremium einen Aufstellungsbeschluss fassen. Für die Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufstellung des Bebauungsplans sind diese am 02.07.2024 im Ausschuss für Planen, Bauen, Wohnen gefasst worden. Im nächsten Schritt werden nun schon einige Voruntersuchungen durchgeführt bzw. Gutachten erstellt, die dann in der sog. frühzeitigen Beteiligung (§ 3 Absatz 1 BauGB) der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange offengelegt werden. Dann haben sowohl die Öffentlichkeit, als auch die Träger (verschiedene Behörden) einen Monat Gelegenheit, sich zu dem Vorentwurf der Planung zu äußern. Nach Ablauf dieser Frist werden die eingegangenen Stellungnahmen ausgewertet und einer Abwägung unterzogen. Mögliche Änderungen der Planung werden dann in den folgenden Entwurf eingearbeitet. Die Abwägung und der Entwurf werden dann in einer Sitzung des Ausschusses beraten. Der beratene Entwurf wird dann ein weiteres Mal offengelegt. Das heißt, dass die Öffentlichkeit und die Träger öffentlicher Belange ein zweites Mal die Möglichkeit haben, eine Stellungnahme innerhalb eines Monats abzugeben (Offenlage § 3 Absatz 2 BauGB). An diesem Punkt muss die Planung soweit fortgeschritten sein, dass sie als Satzung beschlossen werden könnte. Im Anschluss werden die eingegangenen Stellungnahmen wieder ausgewertet und einer Abwägung unterzogen. Sofern sich keine erheblichen Änderungen der Planung mehr ergeben, kann der Ausschuss die Abwägung aller eingegangenen Stellungnahmen und die Satzungen (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) beraten und anschließend kann der Rat diese beschließen. 

Im Falle der Änderung eines Flächennutzungsplans ist die beschlossene Satzung noch durch die Bezirksregierung zu genehmigen (formale Prüfung des Verfahrens). 

Zu beteiligende Behörden
Eine generelle Liste der zu beteiligenden Träger (Behörden, Institutionen etc.) gibt es nicht. Diese sind von Verfahren zu Verfahren unterschiedlich und richten sich nach den durch die Planung betroffenen Belangen. Diese Belange können z.B. Immissionsschutz (Schall, Geruch, Staub), verkehrsrechtliche Belange (Straßenführung, - gestaltung), Natur- und Umweltschutz sein. Träger dieser Belange ist der Rhein-Sieg-Kreis. Weitere Träger öffentlicher Belange können Kammern (Landwirtschaftskammer, Industrie- und Handelskammer) oder entsprechende Landeseinrichtungen (Landesbetrieb Wald und Holz, Landesbetrieb Straßen) sein. Die Träger sind also aufgrund der betroffenen Belange zu ermitteln und dann zu beteiligen. Eine abschließende Liste gibt es nicht.

Aktuelle Informationen
Die einzelnen Verfahrensschritte werden jeweils auf der gemeindlichen Homepage veröffentlicht. Auch die Sitzungen der Ausschüsse und des Rates werden auf der Homepage angekündigt und die jeweiligen Tagesordnungspunkte mit den entsprechenden Unterlagen sind dann einsehbar. 

Im Rahmen der Projektvorstellung wurden verschiedene Fragen an die Verwaltung herangetragen, welche im Folgenden beantwortet werden. 
 

FAQ

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie groß wird das Regenrückhaltebecken werden? (Dimensionierung)
Die Größe und die Lage des Regenrückhaltebeckens wird sich bei der Erstellung der Erschließungsplanung ergeben. Dieser Planung wird unter anderem ein Bodengutachten (Hydrogeologisches Gutachten) zugrunde gelegt. Hierdurch wird sichergestellt, dass das anfallende Niederschlagswasser auch bei Starkregenereignissen in dem Becken vollständig aufgefangen und kontrolliert abgeleitet werden kann, sodass es keine Überschwemmung von anderen Gebäuden geben wird.
Wie sieht die verkehrstechnische Auslastung aus? Hohes Verkehrsaufkommen zu Berufsverkehrszeiten ist derzeit bereits am Limit.
Es wird ein Verkehrsgutachten erstellt werden, welches die Auslastung des Gebiets um das geplante Verfahren herum erfassen wird.
Ist es möglich, dass das gKU das Gebiet ankauft und die Gebietsentwicklung übernimmt, damit bezahlbares Wohnen entstehen kann?
Um bezahlbares Wohnen zu ermöglichen, wurde mit Wohnbaugesellschaften und der Kreiswirtschaftsförderung gesprochen. Das gKU hatte bereits im Vorfeld mit den Eigentümern Verhandlungen angestrebt, welche nicht zielführend gewesen sind, weshalb es hier an der Grundstücksverfügbarkeit fehlt.
Werden für Bauarbeiten ortsansässige Handwerker beauftragt?
Sofern entsprechende Gewerke vor Ort ansässig sind, entsprechende Kapazitäten und Interesse haben, kann dies mit goGreen abgesprochen werden.
Wer trägt die Kosten für das massive Vorhaben?
Die Kosten liegen ausschließlich bei dem Investor goGreen. Dieser hat durch Vorgespräche mit Wohnbaugesellschaften die Sicherheit erhalten, dass durch Förderungen „bezahlbares Wohnen“ möglich ist.
Sind die finanziellen Hintergründe der goGreen GmbH (& Co. KG) bekannt? Was passiert, wenn diese nicht zahlungsfähig sind?
goGreen wird eine Bankbürgschaft in Höhe der Erschließung vorlegen müssen. Ebenfalls wird es einen Durchführungsvertrag geben. Eine Auskunftspflicht besteht zum jetzigen Zeitpunkt nicht. Dies ist jedoch die übliche Vorgehensweise.
Müssen es Mehrfamilienhäuser werden? Diese sind nicht erwünscht. Wieso sind die Grundstücke so klein geplant?
Nach Überprüfung der Bedarfe der Gemeinde nach sozialem Wohnungsbau, wurde festgestellt, dass ein erhöhter Bedarf besteht, welcher derzeit nicht abgedeckt werden kann. Die Bewohnerstruktur soll mit Personen aus verschiedenen Bevölkerungsgruppen gemischt werden. Diese soll aus Rentnerhaushalten, Haushalten mit Alleinerziehenden sowie Haushalten mit Migrationshintergrund bestehen. Auch diese Haushaltsgruppen benötigen Wohnraum.

Um die Preise für die Einfamilienhäuser/Doppelhäuser für Junge Familien bezahlbar halten zu können, sind die Grundstücke eher kompakt gehalten.
Wieso fügt sich die Entwurfsplanung nicht in die Umgebungsbebauung ein?
Die Ortsübliche Bebauung hat sich aus der Historie entwickelt.

In der aktuellen Planung sind die Höhen begrenzt und es sind extra Sichtachsen eingeplant worden, um das Gebiet aufzulockern.
Wieso wurden die Ergebnisse der Strategieklausur nicht in der vorliegenden Planung verwirklicht/berücksichtigt?
Die Ergebnisse der Strategieklausur wurden mit der vorliegenden Planung eingehalten. Die Einfamilien-/Doppelhäuser sind für junge Familien geplant, welche nach der Strategieklausur wichtig für die Infrastruktur sind und es daher wichtig sei, für die Zielgruppe ein gutes Angebot an größeren Wohnungen bzw. Häusern zu schaffen. Mit den Mehrfamilienhäusern ist sowohl dem Bedarf der Senioren als auch bezahlbarem (sozialen) Wohnungsbau Rechnung getragen worden.

Aufgrund dessen, dass eine weitere Innenverdichtung im Kern von Seelscheid nicht ohne weiteres und nicht kurzfristig umsetzbar ist, ist das geplante Baugebiet doch nahe genug am Kern dran um hier den benötigten Wohnraum schaffen zu können.